در دهه‌های گذشته سه اتفاق در اقتصاد کشور رخ داده، که به‌گونه‌ای دست در دست هم داده، و شرایط نامطلوبی برای اقتصاد ملی فراهم آورده‌اند: دولت‌ها در حوزه سیاست‌های کلان همواره با خلق پول به مقابله با کسری بودجه رفته‌اند، و حجم نقدینگی در یک دوره ۴۰ساله با رشدی نجومی تقریباً ۱۰۰۰۰برابر شده‌است. این نقدینگی اضافی در نبود سیاست کارآمد اجتماعی به نامتقارن‌ترین وجه ممکن بین شهروندان توزیع شده‌است. برای داشتن تصوری از این عدم‌تقارن کافی است بگوییم در شرایطی که یک زوج جوان برای دریافت وام ازدواج باید گرفتاری‌های جدّی را تجربه کنند، مشتریان خاص بانک‌ها با استفاده از ارتباطات خود تسهیلات نجومی دریافت کرده‌اند، و گاه حتی حاضر به بازگرداندن آن یا پرداخت جریمه تأخیر هم نیستند! از سوی دیگر با تشدید تحریم‌ها، گسترش رکود و در نبود یک بازار سرمایه پرتحرک، بخش عمده این نقدینگی مازاد وارد بازار املاک و مستغلات به‌عنوان تنها فرصت ثروت‌آفرینی مطمئن شده، و رشد نجومی قیمت مسکن را به‌دنبال داشته، و همزمانی این سه اتفاق نامطلوب منجر به شکل‌گیری نوعی مناسبات ارباب و رعیتی در حوزه املاک و مستغلات شهری شده‌است.

در دهه ۱۳۳۰ و قبل از آن نظام ارباب و رعیتی در کشور حاکم بود و کشاورزان باید بخش مهم دسترنج سالانه خود را به مالکان زمین تقدیم می‌کردند تا اجازه بهره‌برداری از زمین‌های کشاورزی و تأمین معاش خود را بیابند. درنتیجه کشاورزان همواره گرفتار فقر و فلاکت بودند و تلاش آنان در اراضی متعلق به اربابان نتیجه‌ای جز افزودن بر ثروت نجومی آنان نداشت.

امروزه چنین مناسباتی در حوزه املاک و مستغلات شهری شکل گرفته‌است. نزدیک به هشت میلیون خانوار  در شهرهای کشور ناگزیر از زندگی در خانه‌های استیجاری هستند و هرماه بخش مهمی از درآمد ماهانه خود را به مالک واحد مسکونی می‌پردازند. اینک براساس اطلاعات موجود سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کشور در دامنه ۶۰ تا ۷۰درصد و درحدود سه‌برابر متوسط جهانی است. یعنی شهروندان کشورمان برای برخوردار شدن از نعمت مسکن سه‌برابر بیشتر از بقیه مردم جهان هزینه می‌کنند. علت بروز این وضعیت فقط شکل‌گیری نظام ارباب و رعیتی در حوزه املاک و مستغلات شهری است که درصد قابل‌اعتنایی از جمعیت شهری کشور را به اجاره‌نشینی وادار کرده‌است. گفتنی است همین جمعیت مستأجر کشور با وجود محدودیت مالی گسترده سالانه ناگزیر از صرف هزینه گزاف برای اسباب‌کشی هستند که این رقم برای ۱.۶میلیون خانوار مستأجر تهرانی بیش از ۲۰۰۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود.

اما آثار نامطلوب شکل‌گیری مناسبات ارباب و رعیتی فقط در افزایش دشواری زندگی جمعیت مستأجر خلاصه نمی‌شود، و بدیهی‌ترین دستآورد آن به تأخیر انداختن جریان توسعه کشور برای چندین دهه است. روشن شدن موتور تورم دورقمی، درهم شکستن کمر تولید ملی، از دست رفتن مزیت‌های صادراتی در سایه افزایش قیمت تمام‌شده، و … همه و همه آثار زیانبار این ماجرا به شمار می‌روند.

ازاین‌رو برهم زدن مناسبات موجود و اصلاح وضعیت بازار املاک و مستغلات شهری به‌گونه‌ای که مناسبات ارباب و رعیتی برچیده‌شود، شرط لازم بازگرداندن قطار اقتصاد کشور به ریل رشد و توسعه است؛ و می‌توان به جرأت از آن به‌عنوان تنها انتخاب ممکن و تنها راه حل نام برد.

اجرای قانون اصلاحات ارضی در اوایل دهه ۱۳۴۰ منجر به خاتمه مناسبات ارباب و رعیتی در کشور شد. نگارنده براین باور است که جامعه امروز ایران نیازمند اجرای دوباره برنامه اصلاحات ارضی و این‌بار در حوزه املاک و مستغلات شهری است.

طبعاً مدافعان وضع موجود در نقد این پیشنهاد به این واقعیت مسلم اشاره خواهندکرد که اولاً اجرای برنامه اصلاحات ارضی در دهه ۴۰ با صلاحدید دولت امریکا که درگیر اجرای برنامه اتحاد برای پیشرفت در امریکای لاتین با هدف جلوگیری از نفوذ کمونیسم بود، آغاز شد. زیرا دولت امریکا نگران گسترش حوزه نفوذ شوروی در منطقه بود، و فقر جامعه روستایی می‌توانست بهترین فرصت را برای سربازگیری تفکر کمونیستی در ایران و شروع شورش ایجاد کند. ثانیاً اجرای برنامه اصلاحات ارضی نه‌تنها منتهی به رونق و شکوفایی جامعه روستایی نشد، بلکه با برهم‌زدن نظام ناعادلانه اما نسبتاً کارآمد کشاورزی و جایگزین نکردن سازوکاری کارآمدتر، منجر به تخریب بنیان کشاورزی کشور و رشد نجومی مهاجرت روستائیان شد.

بااین‌حال این واقعیت مسلم نمی‌تواند صحت نظری برنامه اصلاحات ارضی با هدف رفع فقر و انتقال نقدینگی از حوزه تجارت املاک به بخش‌ مولّد اقتصاد را زیر سؤال ببرد. گفتنی است امروزه ارزش املاک مسکونی استیجاری در سطح شهر تهران با ارزش کل بازار سرمایه کشور برابری می‌کند. همان‌گونه در دهه ۴۰ دولت با اجرای برنامه اصلاحات ارضی هرچند به‌صورت ناکارآمد مقدمات انتقال سرمایه‌ها به بخش صنعت را فراهم کرد، امروز نیز دولت می‌تواند با وادار ساختن اربابان جدید به خروج از بازار املاک، مقدمات شکوفایی صنعت را فراهم بیاورد.

——————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۸ – ۵ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن