بخش مسکن و ناکارآمدی تحمیلی بازار *
در مطالعات اقتصادی از کارآمدیها و ناکارآمدیهای بازار سخن به میان میآید. عوامل عرضه و تقاضا در بسیاری از حوزهها اقتصاد را به سمتی هدایت میکنند که ضمن برآورده شدن نیاز متقاضیان کالاها و خدمات، مصالح عمومی جامعه هم تا حدودی رعایت شود. بااینحال در برخی حوزهها بهویژه بخش مسکن نوعی ناکارآمدی مشاهده میشود که میتوان آن را ناکارآمدی ذاتی دانست. به بیان دیگر در بخش مسکن عملکرد عوامل عرضه و تقاضا در بازار آزاد نمیتواند بهترین شرایط را برای جامعه فراهم بیاورد. در نتیجه برخی اهل فن مداخله دولت و مدیریت اقتصادی کشور را در چنین حوزههایی پیشنهاد میکنند.
بااینحال با مطالعه حال و روز بازار مسکن در کشورمان و شرایطی که در آن حاکم است، میتوان از نوع دیگری از ناکارآمدی در این بازار سخن گفت که میتوان آن را ناکارآمدی تحمیلی نامید، زیرا در سایه اعمال سیاستهای نسنجیده در سطح اقتصاد کلان و برخی حوزههای تأثیرگذار، به بازار مسکن تحمیل شده، و متفاوت با ناکارآمدی ذاتی بازار آزاد در این بخش است.
در یک اقتصاد سالم تقاضای مسکن متأثر از رشد جمعیت نیازمند مسکن شکل میگیرد و تولیدکنندگان برای برآوردهساختن این نیاز و کسب سود وارد بازار میشوند. همچنین سیستم بانکی با ورود به میدان به کمک نیازمندان مسکن شتافته و منابع مالی موردنیازشان را با اتکا به درآمد احتمالی آینده آنان تأمین میکند. در چنین شرایطی انبوهسازان مسکن تلاش میکنند با بهبود شیوههای مدیریت و استفاده از فنآوریهای نوین هزینه ساخت را کاهش داده، و محصولات خود را با قیمت پایینتر نسبت به رقبا به بازار عرضه کنند. همچنین تعادل بین میزان عرضه و تقاضای واقعی در بلندمدت شکل میگیرد. بدینترتیب ضمن برآوردهشدن نیاز متقاضیان، منافع عمومی نیز نادیده رها نمیشود، زیرا ازیکسو ساختوساز رقابتی با بهبود کیفیت و مدیریت هزینه ساخت همراه است، و از سوی دیگر حجم فعالیت ساختوساز متناسب با نیاز واقعی جامعه تنظیم میشود و بخش عظیمی از سرمایه کشور در قالب داراییهای مستغلاتی محبوس نمیشود.
اما مناسبات ناسالم اقتصادی در کشورمان وضعیتی ایجاد کرده که بخش اعظم فعالیت ساختوساز در کشور نه برای تأمین نیاز متقاضیان مسکن بلکه برای برآورده ساختن خواسته دلالان انجام میگیرد. گفتنی است در فاصله سالهای ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفتهبازانه در بازار مسکن شهر تهران ۲۲درصد بوده، و در دوره ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ به ۷۵درصد میرسد.
هجوم تقاضای سفتهبازانه به بازار مسکن که یکی از دستآوردهای ناکارآمدی و ضعف بنیادین بازار سرمایه بوده، شرایطی را فراهم ساخته که قیمت مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته نزدیک به ۲۰۰۰برابر رشد کردهاست. چنین رشدی میتواند بهراحتی عملکرد سالم نیروهای عرضه و تقاضا را متأثر و منحرف کند. با وجود چنین رشدی سود و درآمد انبوهسازان نه از محل مدیریت هزینه ساخت یا جلب رضایت مشتریان از طریق بهبود کیفیت و یا کاهش هزینههای ناشی از خواب سرمایه، بلکه فقط و فقط از محل نگهداری داراییها در قالب املاک و مستغلات محقق میشود. به بیان دیگر هیچ تولیدکنندهای برای بهبود شیوههای مدیریت ساخت علاقهای نشان نخواهدداد.
از سوی دیگر میزان تولید و عرضه تناسبی با نیاز واقعی جامعه نخواهدداشت، زیرا هدف از ساختوساز فقط جلب رضایت خریداران است که البته عمده آنان فقط با هدف «سرمایهگذاری» وارد بازار مسکن شدهاند. بدینترتیب حاکمیت مناسبات نامطلوب در سطح اقتصاد کلان با برهم زدن نظم طبیعی بازار مسکن و منحرف ساختن عوامل عرضه و تقاضا از پدیده نامطلوبی مانند خانههای خالی رونمایی خواهدکرد. این خانههای خالی درواقع همان کالاهایی هستند که هدف از تولیدشان تأمین نیاز واقعی جامعه نبودهاست.
همچنین حاشیه سود بالا در فعالیتهای ساختوساز که فقط و فقط ناشی از حاکمیت تورم دورقمی است، موجب گسترش ساختوساز غیرحرفهای توسط افرادی میشود که چندان تجربه و تخصصی در امر ساخت ندارند، و فقط به صرف در اختیار داشتن نقدینگی و سرمایه کافی و با انگیزه کسب سود سرشار راهی بازار مسکن شدهاند. بدینترتیب رواج ساختوساز غیراصولی و غیرحرفهای هزینه گزافی را بهصورت سازههای بیکیفیت به اقتصاد ملی تحمیل میکند.
خسارتی که تحمیل ناکارآمدی به بازار مسکن به اقتصاد ملی وارد آورده، در این موارد خلاصه نمیشود، اما فقط توجه به سرفصلهای فوق برای درک این واقعیت کافی است که بازار مسکن در جامعه امروز ایران تا چه میزان از ریل کارآمدی و رفاهگستری خارج شدهاست.
تلاش برای اصلاح امور در بازار مسکن و رفع موانع ناشی از ناکارآمدی تحمیلی رسالت بزرگ دولت است، رسالتی که اولویت آن بهمراتب بیشتر از محقق ساختن هدف ساخت یک میلیون مسکن در سال است. با بازگرداندن بازار مسکن به ریل کارآمدی، و با بازآرایی عوامل عرضه و تقاضا این موقعیت در اقتصاد ملی فراهم خواهدشد که نیاز متقاضیان واقعی مسکن بهتر از گذشته تأمین شود.
———————————–
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۴ – ۸ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیدهاست.
دستهها: شهر، زمین و مسکن