نیازمندان واقعی بازار مسکن قدرت خرید ندارند *
متن زیر حاصل مصاحبه‌ای کوتاه با روزنامه توسعه ایرانی است:
قیمت مسکن دچار تورمی بی‌سابقه شدهاست. معضلی فراگیر در سطح کشور که هر روز درآمد بیشتری از قشر آسیب‌پذیر به چاه ویل آن سرازیر می‌شود و آن‌ها را به کام فقر و تنگدستی بیشتر سوق می‌دهد. در چرایی شکل‌گیری این بحران دلایل مختلفی ذکر می‌شود، از سوءتدبیر دولت‌ها به‌ویژه دولت سیزدهم که یکی از اصلی‌ترین شعارهای انتخاباتی آن تأمین مسکن اقشار فرودست و محرومان بود، تا عرضه سیمان و مصالح در بورس و تأثیر احتکار ملک و زمین، که دیروز وزیر راه و شهرسازی به آن اشاره کرد. بی‌شک این احتکار در وضعیت فعلی مؤثر است، اما چرا احتکار در بازار مسکن به‌وجود آمده؟
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» تأکید کرد که مالیات می‌تواند در کنترل تقاضای سفته‌بازانه مؤثر باشد، اما نباید به‌صورت تکی به آن نگاه شود. مالیات تنها یک بخش از بسته سیاستگذاری است.
ناصر ذاکری درباره سیاست‌های جلوگیری از احتکار افزود: سیستم مالیاتی می‌تواند در مسیری حرکت کند که احتکار مسکن را تا حدی کنترل کند اما متأسفانه نوع نگاه به سیاست‌هایی که طراحی می‌شود به این دلیل که از خرد جمعی جامعه و ظرفیت کارشناسی کشور استفاده نشده‌است، امیدوارکننده نیست. یعنی ممکن است با این شیوه تدوین، سیاستی که کلیت آن مفید باشد نتواند مؤثر اجرا شود.
او تاکید کرد: در واقع سیستم تدوین قانون و تصویب قوانین و سیاستگذاری به سمتی است که انتخاب بهینه صورت نمی‌گیرد.
این پژوهشگر بازار مسکن درباره تأثیرگذاری احتکار زمین و ملک در قیمت مسکن عنوان کرد: در طول چندین دهه در اقتصاد ایران، زمینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری و استفاده بهینه از نقدینگی نبود. عمده نقدینگی ایجادشده در اقتصاد به‌سمت خرید املاک و مستغلات رفت و این باعث احتکار شدهاست.
ذاکری افزود: از طرفی تقاضا برای املاک که محدود بوده‌است، زیاد شده و از طرفی عرضه جدید هم پاسخ‌گوی این حجم نبوده و این عوامل باعث افزایش قیمت مسکن شدهاست.
او درباره این سرمایه‌گذاری در مسکن اظهار کرد: اتفاقی که در اقتصاد ما افتاده این است که دولت و مسؤولین وقت هر زمان باید سعی می‌کردند سیل عظیم نقدینگی را که به‌سمت اقتصاد می‌آید، به‌سمت مناسبی هدایت کنند؛ این کار را نکردند. اما هدایت آن به مسیر مناسب می‌توانست نه‌تنها برای اقتصاد زیان‌بار نباشد، بلکه حتی مفید واقع شود و از آن در مسیر استفاده از افزایش ظرفیت‌های تولیدی و رونق اقتصاد استفاده شود.
ذاکری این سیلاب نقدینگی را که وارد اقتصاد شدهاست، نتیجه بی‌عملی دولتمردان در دهه‌های گذشته دانست و گفت: اگر از ابتدا در این رابطه سیاستگذاری می‌شد که اولاً نقدینگی ایجاد نشود و ثانیاً اگر هم ایجاد شد، در مسیری هدایت شود که سرمایه‌گذاری واقعی شود، تبدیل به تقاضای اضافی برای املاک و کالاهای مشابه نمی‌شد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به ادعای عدم افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت مسکن قابل پیش‌بینی نیست که با قاطعیت بتوان‌گفت حتماً افزایش می‌یابد یا نمی‌یابد. پیش از این وقتی قیمت مسکن نصف قیمت‌های کنونی بود، هم این عدم افزایش مطرح شده، اما امروز می‌بینیم که این پیش‌بینی‌ها درست از آب درنیامده‌است. ذاکری بیان کرد: مسأله این است که یک تقاضای گسترده برای مسکن وجود دارد. ظرفیت عرضه هم زیاد نیست، اما قیمتی که در بازار وجود دارد تا حد زیادی تحت‌تأثیر تقاضای اضافی است که به‌صورت تقاضای سفته‌بازانه به بازار تحمیل شدهاست.
او با تأکید بر اینکه وضعیت به‌صورتی است که نیازمندان واقعی بازار قدرت خرید ندارند و اکثراً از بازار خارج شده‌اند، افزود: در دهه ۶۰، بالای ۷۰ درصد تقاضای مصرفی داشتیم و بخش اندکی تقاضای سفته‌بازانه وجود داشت. اما اکنون برعکس شده و اکثر تقاضای بازار، تقاضای سفته‌بازانه است و این تحت تأثیر و معلول سیاستگذاری‌هاست. این پژوهشگر بازار مسکن خاطرنشان کرد که اگر این شرایط ادامه پیدا کند، تقاضای سفته‌بازانه نیز ادامه پیدا می‌کند.
ذاکری اظهار کرد: بنابراین نمی‌توان با قاطعیت گفت قیمت رشد نخواهدکرد. اما مهم این است که افزایش قیمت در حدی بوده است که بخش مهمی از تقاضاکنندگان واقعی از بازار خارج شده‌اند.
او افزود: این بخش خارج شده به‌سمت مستأجری رفته است و افزایش نرخ اجاره‌بها هم به‌دلیل این افزایش تقاضا رخ داده است. خود این افزایش اجاره‌بها باعث می‌شود تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار افزایش پیدا کند یعنی تقاضای سفته‌بازانه تشدید شود.
ذاکری در پایان تصریح‌کرد: واقعیت این است که قدرت پرداخت اجاره برای مستأجران بسیار اندک است و به همین خاطر این رقم نمی‌تواند افزایش زیادی داشته باشد.
——————————————
* – این مصاحبه در آدرس زیر قابل‌مراجعه است:
نیازمندان واقعی بازار قدرت خرید ندارند
دسته‌ها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن