نیازمندان مسکن و دشواری‌های سیستم پیش‌فروش *
افزایش تعداد پرونده‌های شکایت از انبوه‌سازان مسکن موضوع مصاحبه‌ام با روزنامه هم‌میهن بود:
ناصر ذاکری، کارشناس اقتصادی ضعف قانون‌گذار و سیاست‌گذار در تدوین و پیش‌بینی قوانین بازدارنده را عامل اصلی آمار کلاهبرداری در سال ۱۴۰۰ می‌داند. او می‌گوید: کلاهبرداری‌های مسکن در سال ۱۴۰۰ به دلیل ضعف نهاد نظارت‌کننده رخ داده‌است.
به نظر شما چرا کلاهبرداری حوزه مسکن در سال ۱۴۰۰ چنین آمار زیادی داشته‌است؟
واقعیت این است که امکان کلاهبرداری در پیشفروشها زیاد است، زیرا خریداران معمولاً اطلاعات جامع و کاملی از شرایط مسکن ندارند و تا حدی هم تحت تأثیر فضای بازار قرار می‌گیرند. آنان می‌خواهند زودتر اقدام کنند و خانه بخرند. سازندگان و سرمایه‌گذاران حتی اگر قصد کلاهبرداری نداشته‌باشند، به دلیل مشکلاتی که پیش می‌آید، در انجام تعهدات خود گرفتار می‌شوند و تحویل مسکن به درازا می‌کشد. مسأله‌ای که وجود دارد این است که دولت و نهادهای مربوطه با وجود اینکه ضوابطی برای پیش‌فروش اعمال کرده‌اند؛ اما نظارت کافی در این مورد وجود ندارد. در فضایی که نظارت وجود ندارد، طبیعی است کسانی که می‌خواهند از امکان پیش‌فروش استفاده کنند، در معرض کلاهبرداری قرار بگیرند.
ممکن است این آمار باز هم در سال‌های بعدی افزایش یابد؟
انتظار این است در حالت کلی این کلاهبرداری‌ها مدام بیشتر شود. زیرا مشکلات مردم برای تأمین مسکن بیشتر است و تلاش میکنند از فرصت پیشفروشها استفاده کنند، سازندگان هم با مشکلاتی مواجه هستند. بنابراین، چه بخواهند و چه نخواهند به‌نوعی گرفتار همین مسأله می‌شوند. اصل ماجرا این است که در واقع ما در بازار مسکن با تقاضای سفته‌بازانه مواجه هستیم. این تقاضا عملاً اقتصاد خانوار را فلج کرده‌است. این همان وضعیتی است که داریم می‌بینیم و براساس آن پیش‌بینی می‌کنیم آمارها بدتر شود.
ممکن است دلیل تقاضای سفته‌بازانه این باشد که مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده‌است؟
دقیقاً همین است. براساس آماری که وجود دارد در اواخر دهه ۶۰ و در مقایسه با اکنون، تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن حدود ۱۲ درصد بوده که حالا به ۸۰ درصد رسیده است. یعنی اگر در آن زمان از ۱۰۰ مسکنی که خرید و فروش می‌شد، نهایتاً ۱۵ مورد تقاضا، سفته‌بازانه بود و بقیه واحدهای عرضه‌شده را مصرف‌کننده واقعی می‌خرید اما حالا از هر ۱۰۰ مسکنی که خرید و فروش می‌شود، کمتر از ۲۰ واحد را مصرف‌کننده واقعی میخرد. علت این امر هم آن است که تقاضای سفته‌بازانه در کشور به شکل نامناسبی افزایش یافته‌است. در واقع نه بورس آن‌قدر جذابیت دارد که مردم در آن سرمایهگذاری کنند و نه دولت آن حمایتی را که لازم است، انجام می‌دهد که مشوقی برای سرمایهگذاری مردم در آن بستر شود. فرصت‌های سرمایهگذاری مستقیم در بخش‌های مولد اقتصادی نیز وجود ندارد. به همین دلیل، تنها امکانی که صاحبان سرمایه می‌شناسند، خرید مسکن، طلا و ارز است. به همین دلیل هم تقاضای سفته‌بازانه هر روز رشد پیدا می‌کند و معضل اصلی اقتصاد کشور می‌شود. هر دولتی که بخواهد حرکت جدی در مسیر اصلاح اقتصاد کشور انجام دهد، باید در مسیری حرکت کند که تقاضای سفته‌بازانه را از بازار مسکن، املاک و مستغلات خارج کند، تا اوضاع اقتصادی کشور سامان یابد.
به نظر شما بانک‌ها نقشی در تقاضای سفته‌بازانه که افزایش یافته‌است، دارند؟
قطعاً همین‌طور است. متآسفانه بانک‌ها جزو مقصران اصلی این پرونده هستند؛ زمانی بانک‌ها با اعطای وام‌های رانتی فرصت‌هایی برای افرادی وابسته و اصحاب قدرت ایجاد می‌کردند که با پول و تسهیلاتی که از بانک‌ها می‌گیرند، بازار املاک و مستغلات را رونق دهند. همین مسأله، موجب گرانی شد. خود بانک‌ها، در وهله بعدی فکر کردند که چرا این پول را به مردم بدهند، خودشان می‌توانند این املاک را خریداری کنند. البته، در سال‌های گذشته بانک‌ها ملزم شدند که املاک مازاد خود را عرضه کنند. در یک مرحله از مزایده املاکی که یکی از همین بانک‌های نسبتاً کوچک خصوصی، معرفی کرده بود، قیمت پایه، پنج برابر سرمایه ثبتی بانک بود؛ یعنی معلوم شد این بانک هر پولی که از سپرده مردم به دست آورده، صرف خرید املاک کرده است. این تقاضای سفته‌بازانه که بانک‌ها به آن دامن زدند، یکی از مشکلات اصلی این سیستم است.
چند وقت پیش قانونی تصویب شد که از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود تا این‌گونه مشکلات پیش نیاید. چرا این قانون نتوانست کارکردهای مناسب و درخوری داشته‌باشد؟
مجموعه سیاست‌هایی که باید در حوزه مسکن طراحی و اجرا شود، یک بسته سیاستی است. ده‌ها عنوان فعالیت باید اتفاق بیفتد که یکی از این اقدامات، مالیات بر خانه‌های خالی است. اصل قضیه از نظر تئوری مشکلی ندارد. اما اینکه فکر کنیم تنها با همین یک قانون می‌توان مشکلات زیاد بازار مسکن را از بین برد، درست نیست. زیرا فردی که می‌خواهد از قیمت ملک سود ببرد، سود خود را از محل افزایش قیمت در طول سال می‌برد. پس حتی اگر خانه خالی بماند و مالیات هم بدهد، انگیزه‌ای برای رها کردن خانه پیدا نمی‌کند. به‌همین دلیل تأثیر زیادی ندارد. کارکرد واقعی این قانون وقتی تعیین می‌شود که یک بسته سیاستی به وجود بیاید و مثلاً ۲۰ قانون درست و اصولی در حوزه مسکن تدوین شود. یکی از این قانون‌ها مالیات مسکن است.
آیا می‌توان رکود موجود در بازار مسکن را با توجه به تقاضاهای سفته‌بازانه توضیح داد؟
الان بخش عمده تقاضای بازار مسکن، تقاضای سفته‌بازانه است. بنا بر آخرین آماری که وجود دارد، کمتر از ۲۰ درصد تقاضای بازار واقعی و حدود ۸۰ درصد تقاضا، سفته‌بازانه است. روندهایی که در حوزه سفته‌بازانه رخ می‌دهد، تأثیر بیشتری بر رکود یا رونق بازار مسکن دارد چون ۸۰ درصد سهم معاملات سفته‌بازانه است. طبیعی است که این قسمت در بازار تأثیر بیشتری دارد. حالا باید دید پیش‌بینی صاحبان نقدینگی از وضعیت بقیه فرصت‌های سرمایهگذاری چطور است و دلار و ارز یا طلا و سکه چقدر برای سرمایهگذاری جذاب است. یکی از فرصت‌ها هم فرصت املاک و مستغلات است. اگر بخواهیم رونق یا رکود را توجیه کنیم، مهم‌ترین عامل و متغیری که باید در بررسی خود به آن توجه کنیم همین تقاضاس سفته‌بازانه است.
اینکه از نظر قانونی، بنگاه‌های املاکی نمی‌توانند خانه‌ها را پیش‌فروش کنند، تأثیری در افزایش کلاهبرداری‌ها دارد؟ اصلاً این سیاست درست است؟
پیش‌فروش باید فرمولی داشته باشد. زمانی قرار بود مجموعه‌هایی که مجوز پیش‌فروش دارند و اطلاعات آن‌ها مشخص شده و بعد این پروژه‌ها، به تصویب نهاد مرجع برسد. به‌طور طبیعی، پیش‌فروش نیاز به مقدماتی دارد. وگرنه خود فرآیند پیش‌فروش، یک نیاز و ضرورت است. بسیاری از خریداران واقعی مسکن پول خود را آرام‌آرام آماده میکنند و این‌گونه نیست که هر لحظه اراده کنند، مسکن بخرند. آن‌ها در طول زمان، پول پس‌انداز میکنند. پولِ پس‌انداز هم مرحله به مرحله به فرد یا شرکتی که خانه می‌سازد، پرداخت می‌شود و در نهایت خانه تحویل خریدار داده می‌شود.
وظیفه دولت در این فرآیند چیست؟
نهاد دولتی و مسؤول باید بتواند شرایطی ایجاد کند که فرد متقاضی با خیال راحت و بدون نگرانی در بخش مسکن، سرمایهگذاری کند؛ یعنی پروژه‌هایی که مجاز هستند، با توجه به شرایطی که دارند اعلام شوند و شرایط‌شان در دید عموم قرار بگیرد. پروژه‌هایی که این مراحل را طی کرده‌اند هم باید بتوانند واحدهای خود را پیش‌فروش کنند تا این‌گونه مشکلات پیش نیاید. مثلاً در بورس، این‌طور نیست که هر شرکتی بتواند سهام خود را ارائه دهد و مردم هم سهام بخرند. ابتدا باید کارشناسی اولیه صورت بگیرد و سازمان بورس، روندهای مالی را بررسی کند. پس از آن، اعلام می‌شود که آیا شرکتی می‌تواند سهام خود را در بورس عرضه کند یا نه. به همین دلیل هم وقتی فرد در بورس سهام میخرد، خیال‌اش راحت است که نهادی شرکت را بررسی اولیه و تأیید کرده‌است. ممکن است اصلاً همان سهام هم زیان‌ده باشد، اما اشکالی ندارد. این جزو سازوکارهای طبیعی بازار سرمایه است. فعالیت‌های نظارتی این‌گونه در حوزه مسکن لازم است. نهاد نظارتی باید احساس مسؤولیت کند و وارد میدان شود تا پروژه‌ها رده‌بندی شده و مجوزی برای پیش‌فروش صادر شود. یعنی فقط پروژه‌هایی پیش‌فروش شوند که همگی خیال‌شان راحت است که مشکلی به خریدار تحمیل نمی‌کند.
فرد سرمایه‌گذار، باید پروژه‌های مجوزدار را ببیند و بتواند تصمیم بگیرد در کدام سرمایهگذاری کند. وقتی پروژه‌ای به‌عنوان صندوق مسکن ساختمان به رسمیت شناخته‌‌شد – همان طرحی که خیلی دیر آغاز به کار کرد – خریدار خیالش راحت است که مشکلی در فرآیند پیش‌فروش وجود ندارد. بنابراین می‌تواند به پروژه اعتماد کرده و از آن سهام بخرد؛ بعد هم به تدریج، تعداد سهام خود را افزایش دهد و تا زمانی که پروژه تمام می‌شود، بتواند یک واحد را به تملک خود دربیاورد و مالک شود. متاسفانه این‌ها، همه ایراداتی است که در سیستم دولتی وجود دارد. افراد منتصب در دولت، دغدغه‌ها و اولویت‌بندی‌های متفاوتی با مردم عادی دارند. وقتی در حوزه مسکن به بررسی می‌پردازیم، انگار این نگرانی‌ها و گرفتاری‌هایی که برای مردم وجود دارد برای دولتی‌ها مسأله نیست. وقتی کسی می‌خواهد در حوزه مسکن سرمایهگذاری کند، باید مطمئن باشد که پروژه، پروژه امنی است؛ نه اینکه شیر یا خط بیاندازد و ریسک کند. چرا هیچ نهادی که پروژه‌ها را بررسی کارشناسی کرده باشد، وجود ندارد؟ این مردم عادی هستند که در پروژه‌ها سرمایهگذاری میکنند و سرشان کلاه می‌رود. بعد مجبور به شکایت می‌شوند. به همین دلیل هم مشکل پیش‌فروش ایجاد می‌شود؛ وگرنه وقتی دستگاه دولتی، نظارت‌های لازم را اعمال کند، این مشکلات نیز به وجود نمی‌آید.
—————————-
* – این مصاحبه در روزنامه هم‌میهن شماره پنجشنبه ۳ – ۱۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن