چند سال پیش رهبر چین در نقد عملکرد بخش مسکن کشورش گفته‌است: «مسکن برای زندگی کردن است نه برای سوداگری». بازار مسکن چین هم از نظر مقیاس و هم از نظر نوع نظارت دولتی حاکم بر آن با بازار مسکن در کشور ما بسیار متفاوت است. اما این جمله رهبر چین در کشور ما هم مصداق دارد، و موضوعی شایسته تأمل است.

در یک اقتصاد سالم، بازار مسکن فرصت مناسبی را برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و عرضه مسکن در اختیار فعالان اقتصادی می‌گذارد. رقابت بین این فعالان موجب می‌شود بنگاه‌های اقتصادی قدرتمندی در این حوزه تشکیل شوند. این بنگاه‌ها با نگاه تخصصی به تولید و عرضه مسکن و با استفاده از فنآوری نوین به فکر افزایش سهم خود در بازار خواهندبود. آن‌ها با بررسی توان خرید و خواسته‌های مصرف‌کنندگان به تولید و عرضه مسکن خواهندپرداخت. از سوی دیگر بانک‌ها با تخصیص بخشی مهم از منابع خود به این بازار، این امکان را به متقاضیان مسکن هدیه خواهندکرد که با اتکا به درآمدهای آینده خود، به خرید مسکن اقدام کنند، و این کار به رونق و شکوفایی بازار مسکن خواهدافزود.

بدین‌ترتیب تولیدکنندگان به سودی معقول که متناسب با سود سایر فعالیت‌های اقتصادی است، خواهندرسید. بانک‌ها هم به‌عنوان تسهیل‌گر معاملات مسکن، سود سرشاری را با کمترین ریسک ممکن کسب خواهندکرد، و متقاضیان مسکن هم کالای موردنیاز خود را با کمترین دردسر تملک می‌کنند.

اما بی‌تردید استقرار چنین نظم سازنده‌ای در اقتصاد نیازمند هدایت هوشمندانه بازار مسکن از سوی دولت است. در چند دهه گذشته، بازار مسکن در اقتصاد ما در نبود این «هدایت هوشمندانه» در مسیری بسیار متفاوت حرکت کرده‌است: در جانب عرضه به جای بنگاه‌های قدرتمند و حرفه‌ای، انبوه تولیدکنندگان سنتی فعالیت دارند که طبعاً انگیزه‌ای برای آزمودن روش‌های نوین ندارند. در جانب تقاضا هم شاهد شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه پرقدرتی هستیم که عرصه را بر متقاضیان واقعی مسکن تنگ کرده‌است. گفتنی است براساس آمار موجود در فاصله سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفته‌بازانه مسکن در شهر تهران ۲۲درصد بوده، و در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ این مقدار به ۷۵درصد رسیده‌است. همچنین شبکه بانکی هم حمایت مؤثری از متقاضیان مسکن به‌عمل نمی‌آورد. سهم بخش مسکن از مانده تسهیلات بانکی درحدود ۶درصد است که البته لزوماً این تسهیلات اندک هم نصیب نیازمندان واقعی مسکن نمی‌شود، و برعکس به تقویت تقاضای سفته‌بازانه مسکن می‌انجامد.

مسکن یکی از اساسی‌ترین نیازهای انسان است، و به همین دلیل بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارها در اقتصاد کشور تلقی می‌شود. دولت موظف است تمهیداتی را برای هدایت این بازار بسیار مهم در مسیری مناسب به کار بگیرد. بااین‌حال بی‌توجهی دولت‌ به تکلیف مهمی که قانون اساسی در اصل ۳۱ برایش تعیین کرده، در چند دهه گذشته شرایطی را فراهم کرده که رشد تقاضای سفته‌بازانه امان نیازمندان واقعی مسکن را بریده، و گروه بزرگی از شهروندان را به زیر خط فقر براند. به بیان دقیق‌تر مسکن به جای این‌که مکانی برای زیستن باشد، به یک کالای تجاری محض تبدیل شده، که باید بیشترین سود را نصیب سوداگران بکند؛ کالایی که می‌توان با هدف بالا بردن قیمت آن را احتکار کرد، و از دسترس نیازمندان دور نگه‌داشت.

به‌راستی اگر دولتمردان ما هم مانند رهبر چین مسکن را مکانی برای زیستن و نه کالایی تجاری برای سوداگری می‌دانستند، و البته برای تحقق این امر برنامه‌ریزی می‌کردند، آیا مردم مظلوم کشورمان تا بدین‌حد گرفتار استیصال می‌شدند که به جای گرفتن وام مسکن به وام ودیعه مسکن دل خوش کنند؟

اتفاق ناگواری که با تأسف فراوان در کشورمان شاهدش بوده‌ایم، این است متولیان امر ازیک‌سو تکالیف قانون اساسی را مانند آموزش رایگان، حق برخورداری از مسکن و … یکی پس از دیگری به فراموشی سپرده‌اند، و از سوی دیگر به این باور نادرست رسیده‌اند که گویی تفاوتی بین بازار مسکن و بازار تنقلات نیست، و با همان تدابیری که در بازار تنقلات به کار بسته‌می‌شوند، می‌توان بازار مسکن را هم اداره کرد. برای ارزیابی درستی یا نادرستی این ادعا، کافی است بررسی کنیم که سه دولت مستقر در یک دهه اخیر چه تلاشی برای مهار تقاضای سفته‌بازانه و هدایت بازار مسکن در مسیری که نیازمندان واقعی مسکن را به خواسته‌شان برساند، برداشته‌اند؟

ممکن است برخی نهادهای مسؤول در مقام پاسخ به این ادعا، فهرستی از اقدامات خود در این میدان ارائه کنند، اما این کافی نیست، و باید با اتکا به آمار و ارقام فرایند کاهش سهم تقاضای سفته‌بازانه را در سال‌های اخیر نشان بدهند.

اما سؤال بنیادی‌تر این است که مقامات و صاحب‌منصب‌های مرتبط با حوزه مسکن اعم از نمایندگان مجلس، دولتمردان و مدیران هرکدام چند واحد مسکونی در تملک دارند و چند واحد به نام همسر و فرزندانشان کرده‌اند، و برخورداری از تسهیلات بانکی چه سهمی در این تملک‌ها داشته‌است؟ پاسخ این سؤال به‌روشنی نشان خواهد داد که تداوم وضع موجود و بی‌عملی در میدان مهار تقاضای سفته‌بازانه متأسفانه شرایطی را رقم زده که بسیاری از دست‌اندرکاران حوزه مسکن از آن منتفع گشته‌اند و هرگونه تلاش جدی برای کاستن از درد و رنج جمعیت مستأجران کشور در درجه اول درآمدهای مستغلاتی این دلاوران را کاهش خواهدداد! زیرا از ۱.۶ میلیون خانوار مستأجر در شهر تهران گروهی هرچند کوچک ساکن همین واحدهای مسکونی متعلق به این مقامات هستند.

یکی از مهم‌ترین گام‌ها برای نجات اقتصاد ملی از گرداب فقرزائی و عقب‌ماندگی، مدیریت هوشمندانه بازار مسکن با هدف مهار و حتی اخراج تقاضای سفته‌بازانه از این بازار است، حتی اگر با این تدبیر منافع برخی صاحب‌منصبان به خطر بیفتد.

————————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۸ – ۸ – ۱۴۰۴ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن