یکی از بارزترین ابعاد بحران مسکن در کشورمان در سال‌های گذشته، کمبود عرضه واحدهای مسکونی بوده‌است. در طول سالیان طولانی همواره تعداد واحدهای مسکونی کل کشور به طرز محسوسی از تعداد کل خانوارها کمتر بود. به همین دلیل همواره در برنامه‌های عمرانی کشور تعداد واحدهای مسکونی جدید که باید در طول سال‌های برنامه ساخته می‌شدند، به‌عنوان یکی از اهداف مهم کمّی موردتوجه قرار گرفته‌است. در دوران فعالیت دولت‌های نهم و دهم، اهمیت و وزن این شاخص کمّی بیشتر شده، و به‌عنوان تنها هدف در بخش مسکن مطرح شده‌است.
وزیر راه و شهرسازی اخیراً با استناد به آمار تعداد واحدهای مسکونی کشور به نکته‌ای اشاره کرده‌است که جای تأمل دارد. وی گفته‌است: “برای اولین‌بار پس از ۶۰سال به‌ازای ۲۱٫۲میلیون خانوار شهری و روستایی، ۲۱٫۶میلیون واحد مسکونی وجود دارد، که ۴۰۰هزار واحد اضافه است، و به این معناست که برخی چندین خانه دارند و برخی از داشتن حتی یک خانه نیز محروم هستند و باید فکری به حال این قضیه کرد.” (۱)
این که درحال‌حاضر تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانوارهای کل کشور است، نکته مثبتی است. اما الزاماً به معنی برداشته‌شدن قدم مهمی در مسیر حل بحران مسکن نیست. به‌عبارت دیگر نباید هدف و برنامه بخش مسکن را در افزایش صرف تعداد واحدهای مسکونی خلاصه کرد.
درواقع متولیان بخش مسکن در طول سالیان اخیر تلاش خود را باید صرف بهبود شاخص‌های دیگری علاوه بر تعداد واحدهای مسکونی می‌کردند، که ظاهراً چنین اتفاقی نیفتاده‌است. دراین‌جا به چند شاخص مهم اشاره می‌کنم:
۱ – عمر مفید ساختمان‌های مسکونی
درحال‌حاضر بسیاری از ساختمان‌های موجود در کشورمان به دلیل رعایت نکردن اصول فنی ساخت‌و‌ساز و استفاده از مصالح نامناسب، و درعین‌حال نظارت ناکارآمد و ناکافی، از کیفیت بسیار پایینی برخوردار هستند، و درنتیجه عمر مفید کوتاهی دارند. این به معنی بالا بودن هزینه استهلاک سالانه ساختمان است که بر دوش افراد جامعه سنگینی می‌کند. بهبود کیفیت ساخت‌وساز و افزایش درجه کارآمدی سیستم‌های نظارتی می‌تواند عمر مفید ساختمان‌ها را افزایش بدهد.
یکی از مهمترین وظایف متولیان بخش مسکن کشور تلاش برای افزایش این شاخص است. زیرا در غیر این صورت، هرسال بخشی قابل‌توجه از ساخت‌وساز سالانه باید صرف جایگزینی ساختمان‌های مستهلک‌شده که جزو بافت فرسوده درآمده‌اند، بشود.
در طول چندسال گذشته تلاش متولیان بخش مسکن نه تنها در مسیر بهبود این شاخص متمرکز نشده، بلکه با افزودن به حجم ساخت‌وساز به‌ویژه طرح شعار و هدف مسکن ارزان‌قیمت، حجم عظیمی از بناهایی را به مجموعه ساختمان‌های مسکونی افزوده‌اند که سرعت استهلاک بالایی را دارند. و به‌این‌ترتیب مشکل امروز به‌گونه‌ای به فردا منتقل شده‌است.
۲ – در طول سالیان گذشته متوسط مساحت موردتقاضا از طرف خریداران و متقاضیان مسکن به طور جدی کاهش یافته‌است.
بدیهی است در مراحل اولیه توسعه و با افزایش درصد جمعیت شهرنشین در یک کشور درحال توسعه، متوسط مساحت واحدهای مسکونی رو به کاهش بگذارد. اما آن‌چه در جامعه ما اتفاق افتاده، کاهشی از این نوع نیست. بلکه خریداران مسکن تلاش کرده‌اند با صرف‌نظر از خواسته‌ها و نیاز منطقی خود به سطحی از حداقل‌ها رضایت دهند. تأمین مسکن با این متراژ حداقل، آثار منفی فرهنگی، اجتماعی ویرانگری در جامعه خواهدگذاشت.
کاهش متوسط مساحت واحدهای مسکونی، یک انتخاب در مسیر مصرف عقلایی و افزایش کارآمدی در جامعه نبوده، بلکه نتیجه یک اضطرار و اجبار بوده‌است.
اگر در این عرصه بخواهیم شاخصی برای سنجش موفقیت متولیان بخش مسکن در حل بحران مطرح کنیم، باید به افزایش تدریجی و آرام متوسط مساحت واحدهای مسکونی خریداری‌شده اشاره کنیم. متأسفانه این شاخص در مسیر منفی حرکت کرده و می‌کند.
۳ – مشکلی که جناب وزیر هم در سخنان خود به آن اشاره کرده‌اند، نحوه تملک واحدهای مسکونی است. در حال حاضر بخش مهم و قابل‌توجهی از جمعیت به‌ویژه در کلان‌شهرها، مستأجر هستند. این افراد ماهانه بخش مهمی از درآمد خود را به اجاره مسکن اختصاص می‌دهند. متولیان بخش مسکن در طول سالیان گذشته برای تثبیت اجاره‌بهای مسکن تلاش کرده‌اند که البته جلو رشد آن گرفته‌ نشده‌است.
اگر بخواهیم در این عرصه شاخصی کمّی به‌عنوان هدف برای بخش مسکن مطرح کنیم، باید به کاهش تدریجی تقاضای مسکن اجاره‌ای توجه کنیم. متولیان بخش مسکن باید تلاش می‌کردند تا بخشی روبه‌فزونی از جمعیت عظیم مستأجران به خریداران مسکن مبدل شوند، و به‌جای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه، اقساط مسکن خریداری‌شده را بپردازند. نسبت مانده تسهیلات بخش مسکن به ارزش روز کل واحدهای مسکونی کشور می‌تواند شاخص خوبی برای سنجش موفقیت در این میدان باشد. این شاخص هم حرکت مطلوبی در طول سالیان گذشته نداشته‌است.
۴ – یکی از چالش‌های‌ فکری خانواده‌ها در جامعه مدرن امروزی، وضعیت فرزندانشان به‌عنوان متقاضیان بالقوه مسکن در سال‌های آینده است. ارائه برنامه‌ای منسجم در این عرصه که حساب‌های پس‌انداز ویژه نوجوانان را، البته براساس آمار و ارقام معقول و سازگار با واقعیت‌ها، دربرمی‌گیرد، می‌تواند نویدبخش آینده‌ای روشن برای این گروه باشد و آرامش و جمعیت خاطر را برای والدین و فرزندان هدیه کند.
بدون‌اغراق باید گفت در طول سالیان گذشته تغییری که در این عرصه اتفاق افتاده، این بوده‌است که والدین از سر اجبار و اضطرار این مهم را فراموش کرده‌اند، زیرا اندیشیدن به آن منتهی به پیری زودرس می‌شود! آن‌ها به‌حدی در حل مسائل امروزشان فرومانده‌اند که حتی به مسائل فردای خود نمی‌اندیشند، چه رسد به مسائل فردای فرزندان!
۵ – یکی از مهمترین دشواری‌ها در بخش مسکن کشور ما، سهم بالای تقاضای سفته‌بازانه برای زمین و مسکن است. متولیان بخش مسکن باید برنامه‌ای سنجیده و عالمانه برای کاهش سهم تقاضای سفته‌بازانه تدوین و ارائه کنند. در طی این سال‌ها اتفاق مثبتی در این عرصه هم نیفتاده‌است.
با کنار هم گذاشتن این موارد،می‌توان چنین جمع‌بندی کرد که افزایش تعداد واحدهای مسکونی به تنهایی نمی‌تواند موجب دلخوشی برای حل بحران مسکن و کاهش ابعاد مشکلات باشد. متولیان بخش مسکن باید بگویند در عرصه‌هایی که بدان اشاره کردم، چه گام‌های مثبتی برداشته‌اند و چه مقدار در مسیر مطلوب حرکت کرده‌اند.
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره چهارشنبه ۲۹ – ۶ – ۹۱ به چاپ رسیده‌است.
۱ – مراجعه کنید به:
۴۰۰هزار مسکن مازاد بر آمار خانوارها در ایران

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن