دولت، مسکن و تعهدات فراموش‌شده *
مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های شهروندان دنیای امروز به‌ویژه در کشورهای درحال‌توسعه است. ازاین‌رو دولت‌ها در همه جوامع درحال‌توسعه وظایف و تعهدات روشنی در مورد تأمین مسکن و سرپناه مناسب برای همه شهروندان کشور دارند؛ به‌گونه‌ای که حتی اگر در قوانین جاری کشور تکلیفی برای دولت مشخص نشده‌باشد، باید آن را یک کاستی و ضعف برای قوانین و یک مصداق ناکارآمدی برای نظام قانونگذاری دانست.
در کشور ما اگرچه به مدد اجرای پروژه‌های مسکن مهر، چندسالی است که تعداد واحدهای مسکونی بیشتر از تعداد خانوارها است، بااین‌حال هنوز بی‌مسکنی و بدمسکنی غوغا می‌کند. براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ فقط ۵۴٫۶درصد از خانوارهای ایرانی مالک واحد مسکونی محل سکونت خود هستند، و ۳۱٫۴درصد از خانوارها در واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۵مترمربع زندگی می‌کنند. همچنین یک‌سوم جمعیت شهرنشین کشور در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری ساکن شده‌اند. با مرور همین چند عدد و رقم روشن می‌گردد که کاستی‌ها در بخش مسکن اعم از مسکن‌شهری و روستایی در کشورمان بسیار زیاد است، و به بیان دیگر، دولت تعهدات گسترده‌ای در حوزه مسکن بر دوش دارد.
وظایف دولت در بخش مسکن در سه حوزه قابل مطالعه و ارزیابی است:
۱ – ساماندهی و بازآرایی بازار مسکن
دولت باید با کمک به گسترش فعالیت انبوه‌سازان حرفه‌ای که با اتکا به فنآوری روز و با مدیریت علمی به تولید و عرضه مسکن می‌پردازند، آنان را به‌تدریج جایگزین سازندگان سنتی و غیرحرفه‌ای کند. حتی در این مرحله ممکن است لازم باشد دولت خود اقدام به تأسیس بنگاه‌های تجاری مناسب نموده و در مرحله بعد آن‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند. همچنین دولت باید با رصد دقیق بازار مواد اولیه و مصالح ساختمانی اعم از داخلی یا وارداتی، از گرانی مصنوعی مصالح و افزایش هزینه ساخت که منجر به گرانی بیرویه و نامعقول مسکن خواهدشد، جلوگیری کند. از سوی دیگر، دولت می‌بایست با ساماندهی جانب تقاضا موجبات خروج تدریجی سفته‌بازان را از بازار مسکن فراهم آورد، به‌گونه‌ای که فقط مصرف‌کنندگان واقعی در مقام خریداران در بازار باقی بمانند.
در نتیجه این اقدامات اصلاحی، تولیدکنندگان کاربلد و واجد صلاحیت فنی برای برآورده ساختن نیاز واقعی جامعه به واحدهای مسکونی جدید به رقابت با یکدیگر خواهندپرداخت، و جامعه از این رقابت سالم و مفید سود خواهدبرد. از سوی دیگر، مصرف‌کنندگان واقعی مسکن برای دستیابی به کالای موردنیازشان ناگزیر از رقابت نابرابر با سفته‌بازان و “سرمایه‌گذاران” نخواهندبود.
۲ – نظارت بر معیارهای ایمنی و سیاست‌های کلان شهرسازی کشور
در این حوزه، دولت با تدوین سیاست‌های مرتبط با آمایش سرزمین، و قوانین ناظر بر شهرسازی و ساخت‌وساز، اصول و معیارهای کلی حاکم بر این صنعت را مشخص کرده، و با نظارت مستمرّ خود تلاش می‌کند این معیارها به‌منظور حفظ منافع نسل‌های امروز و فردا به‌خوبی رعایت شوند. علاوه‌براین، دولت با نظارت بر جریان تدوین معیارهای فنی و اصول مربوط به ایمنی، بر کیفیت ساخت‌وسازها نظارت کرده، و اجازه عرضه محصولات بی‌کیفیت و ناامن را نمی‌دهد. بدین‌ترتیب تولیدکنندگان ناگزیر خواهندبود با رعایت دقیق معیارهای ایمنی، اسباب آرامش و جمعیت‌خاطر خریداران را فراهم آورند.
۳ – فراهم ساختن امکان خرید اقساطی برای خریداران مسکن
بسیاری از متقاضیان واقعی مسکن، منابع مالی لازم برای خرید مسکن را در طول یک دوره زمانی طولانی پس‌انداز می‌کنند. بدین‌ترتیب، در صورت وجود تورم دورقمی ارزش پس‌انداز خانوار به سرعت کاهش می‌یابد، و درنتیجه آنان از تلاش چندین‌ساله خود بهره‌ای نخواهندگرفت. حتی اگر نرخ تورم چندان بالا نباشد، خانوار تا زمانی که پس‌انداز خود را به حدنصاب لازم نرسانده، ناگزیر از پرداخت اجاره ماهیانه است، که این به معنی کاهش قدرت پس‌انداز خانوار و طولانی شدن زمان انتظار است.
دولت باید شرایطی را فرام سازد تا این گروه از خانوارها بتوانند به اعتبار درآمد آینده خود به صورت اقساطی مسکن موردنیاز خود را خریداری کرده، و به‌جای پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه، اقساط وام مسکن را بپردازند، و در زمان مناسب مالک واحد مسکونی خود شوند.
حال سؤال این است که دولت در جامعه ما تا چه میزان در هریک از این سه حوزه به تعهدات خود عمل کرده، و البته تا چه میزان موفقیت کسب کرده‌است.
در حوزه اول، طی چندده سال گذشته دولت‌ها غیر از تلاش برای نظارت از نوع تعزیراتی بر بازار مصالح ساختمانی، و حمایت جسته و گریخته از تولید داخلی مصالح، کار چندانی نکرده‌اند. به‌گونه‌ای که اینک ازیک‌سو با انبوه سازندگان سنتی و غیرحرفه‌ای مواجه هستیم که فعالیتشان موجبات افزایش هزینه تولید و کاهش کیفیت را فراهم ساخته‌است، از سوی دیگر گسترش چشمگیر تقاضای سفته‌بازانه متقاضیان واقعی مسکن را از اقدام به خرید منصرف کرده‌است.
در حوزه دوم، اسناد بالادستی به حد وفور تدوین و تنظیم شده، و در اجرای سیاست‌های کلان شهرسازی توفیقاتی کسب شده، اما از نظر رعایت معیارهای ایمنی ساخت‌وسازها گامی به جلو برداشته نشده‌است. برای اثبات این ادعا، کافی است گفته‌شود با وجود حجم عظیم ساخت‌وساز در سالیان اخیر، درحال‌حاضر فقط دو برج در سطح شهر تهران از نظر رعایت معیارهای ایمنی در وضعیت “عالی” طبقه‌بندی می‌شوند.
در حوزه سوم، دولت‌ها معمولاً وظیفه خود را در افزایش تدریجی میزان وام مسکن خلاصه کرده‌اند، و البته با‌توجه‌به شرایط کلی اقتصاد کشور، این سیاست بیشتر از این‌که کمکی به خریداران بالفعل و بالقوه مسکن باشد، به نفع عرضه‌کنندگان مسکن تمام شده‌است، زیرا نگرانی آنان را در مورد احتمال به فروش نرفتن محصولات گرانقیمتشان کاهش داده‌است. به بیان دیگر، افزایش سقف وام مسکن در شرایطی که نقدینگی به‌سرعت درحال‌رشد بوده، و تقاضای سفته‌بازانه بازار مسکن و ساختمان را مورد تاخت‌‌وتاز بیرحمانه خود قرار داده، دستیابی خانوارهای متقاضی واقعی مسکن به کالای موردنیازشان را تسهیل نکرده‌است.
افزایش تعداد خانوارهای شهری مستأجر از ۲۹% به ۳۶٫۸% فقط طیّ ۱۰سال از ۱۳۸۵ تا ۹۵ بهترین شاهد برای این ادعا است. به بیان دیگر طی سالیان گذشته “خانه‌دار” شدن برای خانوارهای شهری ایرانی به شدت دشوار و دشوارتر شده‌است، زیرا دولت‌ها یاد گرفته‌اند به تعهّدات خود عمل نکنند، و شهروندان “عادت” کرده‌اند که انتظاری از دولت‌ها نداشته‌باشند.
اگر دولت مصمّم به انجام تعهّدات فراموش‌شده خود در عرصه مسکن باشد، باید با تدوین برنامه‌ای منسجم در هریک از سه حوزه موردبحث، کوتاهی‌های چندده‌ساله گذشته خود را به‌تدریج جبران کند، تا درنهایت شهروندان ایرانی به جای پرداخت اجاره‌بهای مسکن، اقساط وام‌های بلندمدت خرید مسکن را بپردازند، و به آینده خود امیدوارتر شوند؛ و همچنین صاحبان نقدینگی به جای “سرمایه‌گذاری” مخرب در عرصه املاک و مستغلات و دشوار کردن شرایط زندگی برای اقشار کم‌درآمد، به سرمایه‌گذاری مولّد در عرصه‌های تولید و سازندگی کشور هدایت شوند.
————————-
* – این یادداشت در روزنامه وقایع اتفاقیه شماره چهارشنبه ۱۳ – ۱۰ – ۹۶ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن