چند روز پیش و به‌دنبال انتشار مصاحبه‌ای از رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک (۱) چنین تصوری برای برخی رسانه‌ها و مخاطبانشان شکل گرفت که بناست بنیاد مسکن با یک بخشنامه جدید موجبات کاهش جدی قیمت مسکن را فراهم آورد. البته سخنگوی بنیاد مسکن این شایعه را تکذیب کرده، و اعلام کرد این بنیاد دخل و تصرفی در تعیین قیمت مسکن ندارد. (۲)
انتشار این شایعه و سپس تکذیب سریع آن، این پرسش را در اذهان برخی ناظران مطرح ساخت که آیا باید برای کاهش قیمت مسکن اقدامی صورت بگیرد، و آیا اساساً با حرکتی در سطح صدور یک بخشنامه می‌توان قیمت مسکن را کاهش داد؟ در این یادداشت به این دو پرسش بنیادین می‌پردازم:
افتتاح حساب صد از سوی بنیانگذار فقید جمهوری اسلامی در بیستم فروردین‌ماه ۱۳۵۸ یعنی با فاصله کمتر از سه ماه از پیروزی انقلاب اسلامی که منتهی به تأسیس بنیاد مسکن شد، و سپس تدوین قانون اساسی جدید در تابستان همان سال که در آن برای اولین بار به حقوق اجتماعی شهروندان توجه شده، و داشتن مسکن را یک حق مسلم و انکارناپذیر برای شهروندان تلقی نموده‌است، نشان از این واقعیت دارد که در سال‌های نخست شکل‌گیری نظام اسلامی توجه جدی به نیازهای شهروندان شده، و قانونگذاران وظیفه اصلی حکومت را برآورده ساختن این نیازها می‌دانستند، وظیفه‌ای که در سال‌های بعد به‌تدریج مورد کم‌توجهی، بی‌توجهی و حتی بی‌مهری قرار گرفت.
براساس اصل ۳۱ قانون اساسی “داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.” از همین عبارت سلیس و روشن چنین برمی‌آید که دولت‌ها در کنار مأموریت‌های متنوع خود، و در کنار همه شاخص‌های کمّی که برای معرفی و نمایش دادن دستآوردهای خود در ایام قدرت به کار می‌گیرند، باید شاخصی برای سنجش تسهیل دسترسی اقشار کم‌درآمد جامعه به مسکن نیز معرفی کرده، و با افتخار از موفقیت خود سخن بگویند. بهترین شاخصی که توان سنجش این تسهیل را دارد، زمان انتظار یک جوان تازه‌شاغل برای خرید و تملک مسکن است. دولتی که ادعای موفقیت دارد، باید با سربلندی از این دستآورد خود سخن بگوید که مثلاً در سال نخست دولت این دوره پانزده سال بوده، و اینک به ده سال کاهش یافته‌است.
طی سه دهه پس از خاتمه جنگ تحمیلی طول دوره انتظار برای رسیدن به مسکن از بیست سال و سی سال به شصت سال رسیده، و اینک در سایه کم‌لطفی متولیان امر سه رقمی شده‌است. جای شگفتی است در شرایطی که کوتاه‌شدن آستین پوشش شهروندان ده‌ها متولی دلسوز دارد، کوتاه و بلند شدن دوره انتظار برای رسیدن به مسکن با وجود تأکید شدید و غلیظ قانون اساسی حساسیت و نگرانی هیچ مسؤولی را برنمی انگیزد، یا این حقیقت که از اسفندماه ۱۳۹۵ تا اسفند ماه ۱۳۹۸ قیمت مسکن در شهر تهران هرسال ۵۲٫۵درصد افزایش یافته، هیچ مدیر دلاوری را اندوهگین نمی‌سازد، و او را نگران وضعیت جامعه مستأجران کشور که سهمشان در کل جمعیت کشور روزبه‌روز در حال افزایش است، نمی‌سازد.
گفتنی است جمعیت مستأجر کشور در فاصله سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ از ۲۶٫۶درصد ۲۰ ۳۰٫۷درصد رسیده‌است. همچنین به استناد نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵، ۱۲٫۳درصد از خانوارهایی روستایی نیز به گروه مستأجران پیوسته‌اند.
با عنایت به حقایق تلخی که ذکر شد، اینک با قاطعیت می‌توان به پرسش اول پاسخ داد: حکومت موظف است در راستای اجرای قانون اساسی امکان دسترسی آسان شهروندان به مسکن را فراهم سازد، و سال به سال این دسترسی را آسانتر و ارزانتر سازد. ازاین‌رو درست است که به قول سخنگوی بنیاد مسکن: “این بنیاد دخل و تصرفی در تعیین قیمت مسکن ندارد”، اما ایشان نباید این حقیقت تاریخی را فراموش کند که مأموریت بنیاد مسکن و فلسفه وجودی آن حل معضل مسکن و به بیانی تسهیل دسترسی شهروندان به مسکن بوده‌است.
و اما در پاسخ پرسش دوم باید گفت بخش عمده دشواری‌های پدیدآمده در بازار مسکن که موجبات محرومیت گروه کثیری از شهروندان را از مسکن مناسب فراهم ساخته، ناشی از بروز پدیده تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات است، که خود معلول شکل‌گیری نقدینگی عظیم در اقتصاد کشور است. رقابت سوداگران صاحب نقدینگی با متقاضیان واقعی مسکن در این بازار موجب شده قیمت مسکن با سرعتی سرگیجه‌آور رشد کند. ازاین‌رو هر تدبیر و برنامه‌ای که بتواند تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسکن مهار کند و موجبات خروج تدریجی آن را از بازار فراهم سازد، نتیجه دلپذیر دسترسی آسان شهروندان فاقد مسکن به مسکن متناسب با شأن و نیازشان را تقدیم جامعه خواهدساخت. سیاست‌هایی از نوع دریافت مالیات مضاعف از مالکان مستغلات، اعمال محدودیت برای مالکیت واحدهای مسکونی به‌ویژه در کلان‌شهرها و به بیان دیگر مبارزه با احتکار مسکن، و در کنار آن ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری پربازده و مولد می‌تواند موجبات کم‌رنگ شدن تدریجی تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن را فراهم آورد. بدین‌ترتیب کسی به صرف داشتن نقدینگی فراوان به فکر “سرمایه‌گذاری” در املاک نخواهدافتاد، زیرا انتظار بازدهی چندانی ندارد، و از سوی دیگر گزینه‌های بهتری برای سرمایه‌گذاری پیش روی خود دارد.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، سیاست‌گذاری برای کاهش جدّی قیمت مسکن چندان پیچیدگی ندارد، اما بی‌تردید مقاومت بزرگ‌مالکان که حفظ وضع موجود را برای کسب منافع نجومی ضروری می‌بینند، و طمع‌ورزی خودخواهانه دست‌اندرکارانی که خود را با داشتن یکی دو واحد مسکونی اضافی جزو گروه مالکان محسوب کرده، و از منافع آنان به جای منافع جامعه دفاع می‌کنند، اجازه نمی‌دهد که اقدامی جدی برای حل معضل مسکن انجام گیرد.
———————————
۱ – مراجعه کنید به:
افت تا سقف ۴۰درصدی قیمت مسکن تنها با یک بخشنامه
۲ – مراجعه کنید به:
بنیاد مسکن: تکذیب بخشنامه‌ کاهش قیمت مسکن بین ۳۵ تا ۴۰ درصد
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره شنبه ۲۰ – ۲ – ۹۹ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن