افزایش چشمگیر قیمت املاک و مستغلات ظرف سه دهه گذشته ازیک‌سو موجبات رشد درصد جمعیت مستأجر و فاقد مسکن را فراهم آورده، و از سوی دیگر با بالا بردن سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه‌های مصرفی خانوار، و علاوه‌برآن روشن کردن موتور تورم دورقمی در اقتصاد ملی، به رشد ابعاد فقر در سطح جامعه کمک بزرگی کرده‌است. ازاین‌رو تلاش برای مدیریت بازار مسکن استیجاری و مهار افزایش اجاره‌بها در این بازار مهم می‌بایست به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بندهای سیاست‌اقتصادی هر دولتی موردتوجه قرار بگیرد.

تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اقدام مثبتی بوده که در چند سال گذشته توسط دولتمردان انجام شده‌است. بااین‌حال نبود ضمانت‌اجرایی قوی برای این دستورالعمل و نظارت مستمر بر اجرای آن موجب شده بازار املاک استیجاری چندان توجهی به این “سقف مجاز” نکرده، و تا جایی که می‌تواند راه خود را برود. به بیان دیگر مالکان با استفاده از قدرت چانه‌زنی بالا و موقعیت متزلزل جمعیت مستأجر توانسته‌اند بدون اعتنا به دستورالعمل سقف مجاز افزایش، اجاره‌بهای ملک خود را به بیشترین میزان ممکن افزایش بدهند.

ماهیت بازار مسکن استیجاری در کشور ما با بازار مشابه در کشورهای توسعه‌یافته و حتی بسیاری از کشورهای درحال‌توسعه متفاوت است. علت رونق این بازار در کشور ما نه بی‌میلی گروهی از شهروندان به حبس دارایی خود در قالب املاک و مستغلات و نه تمایل آنان به مهاجرت از شهری به شهر دیگر، بلکه فقط به دلیل عدم‌توانایی آنان در امر خرید مسکن است. درواقع حضور تقاضای سفته‌بازانه مقتدر در بازار املاک، موجب شده نیازمندان واقعی مسکن با رقیب توانمندی رودررو شده، و از تأمین مسکن موردنیاز خود با قیمت معقول عاجز شوند، و از سر ناچاری در قامت مستأجر به بازار مسکن استیجاری مراجعه کرده، و همان آپارتمانی را که به دلیل هجوم “سرمایه‌گذاران” موفق به خریدش نشده‌اند، از مالکان جدیدش اجاره کنند.

بی‌توجهی دولتمردان وقت به این نکته مهم و محوری موجبات متضرر شدن اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن را آن‌هم به شکلی فاحش و کمرشکن فراهم آورده‌است. درواقع وضعیت ویژه بازار مسکن استیجاری و منافع تضمین‌شده آن برای مالکان هم در حوزه افزایش سریع قیمت دارایی در طول زمان و هم افزایش اجاره‌بها، آن‌هم در شرایطی که سایر حوزه‌های فعالیت و سرمایه‌گذاری در اقتصاد ملی منافع چندانی عاید صاحبان سرمایه نمی‌سازند و بدون استفاده از انواع رانت امکان راه انداختن یک کسب‌وکار موفق و پایدار بسیار اندک است، بازار املاک مسکونی را به یک بازار بسیار مطلوب و مناسب برای صاحبان نقدینگی درآورده‌است.

در چنین شرایطی کمترین کاری که متولیان امر به‌عنوان یک برنامه کوتاه‌مدت و مقطعی باید انجام بدهند، این است که اجازه ندهند برندگان مسابقه خرید مسکن که همان “سرمایه‌گذاران” بازار املاک مسکونی هستند، در بازار املاک استیجاری هم به پیروزی درخشان نایل آمده، و اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد را به‌طور کامل متلاشی کنند.  

تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها و تلاش برای مهار رشد لجام‌گسیخته قیمت در بازار مسکن استیجاری، هرچند اقدامی درست و ارزشمند بوده که طی چندسال گذشته مورد توجه و اهتمام متولیان امر قرار گرفته، اما ازیک‌سو این اقدام فقط بخشی کوچک و ناچیز از اقدامات اصلاحی است که دولت برای اصلاح امور و بازگرداندن آب رفته به جوی ملزم به اجرای آن است، و از سوی دیگر باز گذاشتن راه فرار برای مالکان و دور زدن مصوبه سران قوا، موجب شده مالکان بتوانند با استفاده از شرایط اضطرار جمعیت مستأجر برنامه افزایش اجاره‌بها را با کمترین دردسر پیش ببرند. بدین‌ترتیب این اقدام ارزشمند و درخور تقدیر نتوانسته آن‌چنان‌که باید کمکی به اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن بکند.

هرچند تعهد دولت در حوزه مسکن بسیار فراتر از تنظیم بازار مسکن استیجاری است، و براساس اصل ظاهراً فراموش‌شده قانون اساسی (اصل ۳۱) وظیفه دولت تأمین مسکن متناسب با نیاز همه خانوارها بوده‌است، بااین‌حال همین اقدام کوچک می‌تواند مقدمات یک حرکت بزرگ اصلاحی را در اقتصاد ملی فراهم بیاورد. زیرا ازیک‌سو با کاهش سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه خانوارها سطح رفاه دهک‌های پایین درآمدی بالا می‌رود و اولین گام‌ها در مسیر توسعه اجتماعی و انسانی برداشته می‌شود. از سوی دیگر دولت با اعمال محدودیت‌های جدی در بازار املاک و مستغلات جذابیت این بازار را در نظر صاحبان نقدینگی کاهش می‌دهد. این اتفاق در کنار تلاش برای افزودن بر جذابیت فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولّد مثلاً پررنگ کردن مشوق‌های اعمالی برای سرمایه‌گذاری‌های تولیدی و صنعتی در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی، می‌تواند صاحبان نقدینگی را به‌تدریج به این باور برساند که تداوم حضور در بازار املاک استیجاری و دراصل ایجاد مزاحمت برای خریداران و نیازمندان واقعی مسکن چندان هم اقدامی به‌صرفه و اقتصادی نیست.  

استفاده سنجیده از ابزار مالیاتی در بازار املاک و مستغلات می‌تواند حرکتی مثبت و مقدمه‌ای برای ایجاد این تغییر پربرکت در اقتصاد ملی باشد. ابزار مالیاتی حتی می‌تواند به‌صورت ضامن اجرای سقف مجاز افزایش قیمت در بازار املاک استیجاری مورداستفاده قرار بگیرد و راه دور زدن قانون را مسدود سازد. به‌عنوان نمونه اگر مالکان ملزم شوند کلیه دریافتی‌های غیرمتعارف اجاره‌بها را به‌صورت افزایش تصاعدی مالیات به صندوقی با نام صندوق حمایت از مستأجران واریز کنند، آنان درخواهندیافت که دیگر نمی‌توانند از محل افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها و تحمیل شرایط خود به مستأجران گرفتار اضطرار درآمد خود را بالا ببرند.

—————————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۰ – ۷ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: برنامه‌ریزی و بودجه, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن