با توجه به گستردگی ابعاد مشکل مسکن، معمولاً با روی‌کار آمدن هر دولت جدید، بسیاری از مردم و فعالان اقتصادی منتظر می‌مانند تا برنامه و رویکرد دولت جدید برای برخورد با این معضل رونمایی شود. یکی از سرفصل‌های مهم برنامه اکثر دولت‌ها، افزایش میزان وام مسکن است. بدیهی است که با توجه به افزایش قیمت مسکن در طول چندسال گذشته، باید میزان وام هم در سطحی معقول افزایش یابد.
اخیراً مباحثاتی درباب افزایش میزان وام و آثار مثبت و منفی آن در اقتصاد کشور و وضعیت رفاه اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه مطرح شده‌است، و کارشناسان و تحلیلگران در این باب نظر می‌دهند. هرچند پررنگ شدن نقش سیستم بانکی در عرصه تأمین مالی متقاضیان خرید مسکن امری ضروری و حتی حیاتی است، اما آیا در شرایط فعلی اقتصاد کشورمان، این نسخه کلی و جهانشمول جواب می‌دهد؟ به بیان دیگر، آیا اولین و مهم‌ترین گام در مسیر حل مشکل مسکن، افزایش سقف تسهیلات بانکی و جبران کم‌کاری سیستم بانکی در این عرصه است؟
در پاسخ به این سؤال، ابتدا باید به یک نکته مهم توجه کرد: یکی از بارزترین ویژگی‌های بازار مسکن در کشور ما، سهم بالای تقاضای سفته‌بازانه در این بازار است. در سال‌های گذشته و در شرایطی که فرصت‌های جاذب سرمایه‌گذاری در اقتصاد به تدریج کاهش می‌یافت، تجارت املاک و مستغلات به سرعت رونق گرفت و نقدینگی عظیمی وارد این میدان شد. هجوم سرمایه‌های سرگردان به این بخش، موجب افزایش سریع قیمت زمین و ساختمان شد و به‌تدریج کار خرید مسکن را برای طبقه متوسط جامعه دشوار و دشوارتر کرد.
درحال‌حاضر اشخاص حقیقی و حقوقی ‌ریز و درشت در عرصه “سرمایه‌گذاری” در خرید املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند. فعالیت این سرمایه‌گذاران را نمی‌توان در قالب ساخت‌وساز و عرضه ساختمان طبقه‌بندی کرد. درواقع حضور این میزان سرمایه در این میدان، موجب افزایش قیمت زمین شده، و سازندگان واقعی را ناگزیر از افزایش قیمت عرضه می‌کند.
با نگاهی به آگهی‌های مربوط به خرید و فروش املاک در روزنامه‌ها، می‌توان به تصویری ساده، اما قابل‌استناد از این بخش رسید. فکرش را بکنید. حتی سازمانی که مطابق قانون وظیفه‌ای روشن در عرصه خدمت‌رسانی به حادثه‌دیدگان دارد، شرکت سرمایه‌گذاری تأسیس می‌کند و صد البته در عرصه خریدوفروش املاک و ساخت مجتمع‌های تجاری به دنبال “سود سرشار” می‌گردد. تجمع سرمایه و نقدینگی عظیم این اشخاص حقیقی و حقوقی در بخش مسکن و ساختمان، موجب شده که قیمت‌هایی غیرواقعی در این بازار شکل بگیرد.
اینک، برخی از تحلیلگران بازار مسکن نگران اثر تورمی افزایش میزان تسهیلات مسکن هستند، که باید گفت این نگرانی چندان هم بی‌مورد نیست. تلاش مقامات مسؤول برای افزایش میزان وام، کمکی به حال طبقه متوسط نمی‌کند و حتی شاید به ضررشان تمام شود! زیرا با افزایش میزان تسهیلات مسکن، تقاضای مسکن رونق می‌گیرد و همین رونق سفته‌بازان را تشویق می‌کند که دست به‌کار شوند. به‌این‌ترتیب تقاضای سفته‌بازانه حتی بیشتر از تقاضای واقعی نیازمندان مسکن رشد می‌یابد.
به نظر من، هرچند افزایش میزان وام مسکن و به بیان دیگر افزایش سهم و نقش سیستم بانکی در تأمین مالی خریداران مسکن یک ضرورت است؛ اما نمی‌توان حرکت اصلاحی در بخش مسکن را با این مهره آغاز کرد. اولین حرکت در این میدان باید تلاشی فراگیر برای مهار تقاضای سفته‌بازانه در بخش املاک و مستغلات باشد.
دولت باید با سیاست‌هایی شفاف و باثبات، این پیام را به صاحبان سرمایه فعال در این بخش منتقل کند که اولاً عرصه‌های مطلوب و قابل‌اعتماد دیگری برای سرمایه‌گذاری و کسب‌وکار کم دردسر وجود دارد. دوم اینکه حضور در این میدان و کسب سود از افزایش قیمت املاک و مستغلات بی‌دردسر نخواهدبود.
فراهم آوردن فرصت‌های جاذب برای سرمایه‌گذاری مولد در سایر بخش‌ها، موجب می‌شود سرمایه‌های متراکم در این عرصه، به‌تدریج راه خود را به سوی بخش‌های پربازده‌تر کج کنند و از تجارت مخرب املاک و مستغلات دست بردارند. ازسوی‌دیگر، اعمال محدودیت در عرصه تملک مستغلات و به بیانی احتکار زمین و مستغلات نیز موجب سرعت گرفتن خروج سرمایه از این عرصه خواهدشد.
البته نمی‌توان انتظار داشت که انتقال سرمایه‌ها و نقدینگی از تجارت املاک به سایر عرصه‌ها به سرعت انجام گیرد. بااین‌حال، جدیت دولت در محدود ساختن فرصت‌های کسب سود از محل تجارت املاک، این علامت را به سفته‌بازان دوراندیش خواهد‌داد که دوران کسب سود سرشار از این تجارت به سرآمده است. در این راستا می‌توان به اقداماتی نظیر افزایش مالیات مستغلات، محدودیت مالکیت املاک به ویژه در کلان‌شهرها، افزایش هزینه نقل‌وانتقال املاک و… متوسل شد. به‌این‌ترتیب، امکان منتفع شدن مالکان از افزایش قیمت املاک به حداقل می‌رسد و با کاهش قابلیت نقدشوندگی املاک، جذابیت این بخش برای سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد.
البته این احتمال وجود دارد که اعمال چنین سیاست‌هایی موجب گسترش رکود در عرصه ساخت‌وساز و عرضه مسکن شود. زیرا ممکن است انبوه‌سازان نیز سرمایه‌های خود را از این بخش خارج کنند. در حال حاضر عمده سود سازندگان ساختمان نه از محل ساخت‌وساز، بلکه از بابت تملک املاک در طول دوران ساخت و افزایش قیمت در طول زمان محقق می‌شود! سیاست‌گذاری در این عرصه باید با چنان ظرافتی انجام شود که فعالیت‌های سفته‌بازانه و سرمایه‌گذاری با هدف ساخت‌وساز از هم تفکیک شوند.
به‌این‌ترتیب، تجارت مسکن برای سرمایه‌گذاران سفته‌باز جذابیتی نخواهدداشت. اما انبوه‌سازان فعال در عرصه ساخت‌وساز که می‌توانند با به‌کارگیری شیوه‌های نوین ساخت‌وساز و کاهش هزینه ساخت، بر حاشیه سودشان بیفزایند، همچنان به فعالیت خود در این عرصه ادامه خواهندداد. با فراهم آوردن این مقدمات، افزایش میزان تسهیلات مسکن می‌تواند گامی بسیار مثبت تلقی شود و درغیر این صورت، بی‌تردید آثار منفی آن بر آثار مثبت خواهدچربید.
———————————
* – این یادداشت در روزنامه دنیای اقتصاد شنبه ۱۲ – ۱۱ – ۹۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن