تاخت‌وتاز نقدینگی سرگردان در بازار مسکن
در طول چند دهه گذشته در کشورمان، بازار مسکن یکی از معدود بازارها بوده که بیشترین توجه را به خود جلب کرده‌است. هر تحولی در اقتصاد کشور رخ داده، به سرعت همگان رو به سوی بازار مسکن چرخانده‌اند که چگونه به این تحول واکنش نشان خواهدداد. هر دولتی که روی کار آمده، همگان بی‌صبرانه منتظر شده‌اند تا ببینند چه بسته سیاستی جدیدی در باب معضل مسکن ارائه خواهدشد.
به بیان دیگر، بی‌اغراق بازار مسکن یکی از مهمترین و تأثیرگذارترین بازارها در اقتصاد کشورمان است. برای بسیاری از خانوارها، دستیابی به مسکنی مناسب تبدیل به بزرگترین دل‌مشغولی‌ها شده‌است. آن‌ها بعد از رسیدن به این آرزو، تازه نگران وضعیت فرزندانشان خواهندبود که در این آشفته‌بازار برای تأمین مسکن چه خواهندکرد.
به‌راستی چگونه مسکن چنین جایگاهی در جامعه و اقتصاد ما پیدا کرده، و تبدیل به مشکل شماره‌یک بسیاری از خانوارهای ایرانی شده‌است؟
به نظر من از بین مجموعه عوامل تأثیرگذار، دو عامل زیر نقشی تعیین‌کننده در بروز معضل مسکن داشته‌اند:
۱ – مهاجرت گسترده از روستاها و شهرها به مراکز جمعیتی بزرگ
جمعیت شهرنشین کشورمان در طی چندده سال با سرعت زیادی رشد کرده، و به‌ویژه شهرهای بزرگ و کلانشهرها با انفجار جمعیت مواجه شده‌اند. سیاست‌های کارآمد برای مقابله با این جریان به کارگرفته‌نشده، و درنتیجه با ازدحام جمعیت در شهرهای بزرگ و رونق گرفتن بازار مسکن و ساخت‌وساز مواجه شده‌ایم.
قبلاً در یادداشت ازدحام جمعیت و دشواری‌های آن در ایران در این‌باره صحبت کرده‌ام.
۲ – افزایش سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن
افزایش مداوم قیمت زمین و مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ، این باور را در بین عموم افراد جامعه گسترش داده‌است که بهترین شیوه برای حفظ ارزش پس اندازهایشان، خرید زمین و مسکن است. از سوی دیگر به کارگیری سیاست‌های ناکارآمد، موجب رشد سرسام آور نقدینگی و درنتیجه تشدید جریان تورمی شده‌است. در چنین شرایطی و درحالی‌که بازار سرمایه موقعیت‌های مناسبی برای سرمایه‌گذاری و جذب نقدینگی انباشته‌شده در دست مردم ارائه نمی‌کند، توجه همگان به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و زمین به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن جلب می‌شود.
به‌این‌ترتیب سهم تقاضای سفته‌بازانه از کل تقاضای مسکن نسبت به سهم نوع دیگر تقاضای مسکن، که تقاضا از سوی مصرف‌کنندگان واقعی است، افزایش می‌یابد. به عبارت دیگر بازار مسکن و زمین جور بازار سرمایه را کشیده، و سهم بزرگی از نقدینگی سرگردان در دست مردم را جذب می‌کند.
در چنین شرایطی، وقتی آتش زیر دیگ نقدینگی بیشتر شعله‌ور می‌شود، روشن است که پول بیشتری به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود، زیرا صاحبان این پول‌ها فرصتی بهتر و مطمئن‌تر از سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن پیش روی خود نمی‌بینند.
افزایش قیمت مسکن درنتیجه هجوم نقدینگی به این بازار شرایطی را پدید می‌آورد که خریداران واقعی مسکن برای رسیدن به مسکن موردنیازشان، باید علاوه بر قیمت واقعی آن، سهمی را هم به صاحبان نقدینگی اضافی بپردازند. درست مثل این که افرادی کالاهای موردنیاز مردم را از داخل فروشگاهی که جلو در ورودی آن ازدحام وحشتناکی شکل گرفته‌است، بیرون آورده و با قیمتی بیشتر از قیمت فروش آن در داخل فروشگاه به خریداران عرضه می‌کنند. هجوم سرمایه و نقدینگی به بازار مسکن هم نقش همین ازدحام جلو در ورودی فروشگاه را بازی می‌کند. خریداران واقعی تا سهم ازدحام‌کنندگان را نپردازند، دستشان به کالای موردنیازشان نمی‌رسد.
نقدینگی در کشورمان رشد سرسام‌آوری داشته و اینک به رقم ۴۰۰هزار میلیارد تومان رسیده‌‌است (۱). به‌راستی قدرت تأثیرگذاری این میزان نقدینگی در بازار مسکن چقدر است؟ برای رسیدن به برآوردی ساده از این قدرت تأثیرگذاری، به محاسبه ساده زیر توجه کنید:
در سال ۱۳۹۰ نزدیک به ۲۰۰هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شده‌است. اگر فرض کنیم همین مقدار ساخت‌وساز هم در سال جاری انجام بگیرد و هر واحد ساخته‌شده با قیمت متوسط ۲۴۰میلیون تومان ارزش‌گذاری شود (متوسط هر واحد ساخته‌شده ۸۰متر مربع ضربدر قیمت مترمربعی ۳میلیون تومان)، قیمت کل واحدهای ساخته‌شده در شهر تهران به قیمت امروز برابر با ۴۸هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود.
حال فکرش را بکنید: اگر فقط ۳درصد نقدینگی سرگردان یعنی ۱۲هزار میلیارد تومان به بازار مسکن تزریق شود، خریداران واقعی مسکن چقدر باید به ازدحام‌کنندگان جلو در ورودی بازار مسکن باج‌وخراج بپردازند؟
به نظر من تا زمانی که فکری به حال نقدینگی سرگردان در اقتصادمان نشود، و دولت‌ها با اجرای سیاست‌های خاص و افزایش بی‌رویه تعداد طرح‌های عمرانی کلنگ زده‌شده و نیمه‌کاره، موجب رشد سریع نقدینگی در کشور نشوند، بسیاری از مشکلات اقتصادی کشور حل ناشده باقی خواهدماند.
دشواری‌های حوزه مسکن بی‌تردید بیش از آنی است که در این یادداشت مختصر گفتم. هدف من فقط بیان یک موضوع خاص بود و نه ارائه تحلیلی جامع. در یادداشت‌های دیگر اگر فرصتی بود، به ابعاد دیگر این مشکل هم خواهم‌پرداخت.
——————————————————————
۱ – مراجعه کنید به:
میزان نقدینگی کشور بیش از ۴برابر شده‌است
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن